재개발·재건축 세금 제도 꼼꼼히 따져보기: 대체주택 취득과 양도, 조합원입주권 매도 사례
최근 공사비가 크게 오르면서 재개발·재건축 사업이 지연되는 사례가 많아지고 있습니다.
사업 연기는 물론, 이로 인해 발생하는 세금 문제도 많은 납세자들에게 큰 부담이 되고 있습니다.
특히, 대체주택 취득과 양도, 조합원입주권 매도 등의 세금 제도는 복잡하여 꼼꼼히 따져봐야 할 사항들이 많습니다.
입주권은 장기보유특별공제 미적용
재개발·재건축 사업은 기본계획 수립, 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행 인가, 분양 신청, 관리처분계획 인가, 착공 및 분양 등의 순으로 진행됩니다.
그러나 공사비 인상, 조합원 갈등 등 예상치 못한 변수들로 인해 일정 예측이 어렵습니다.
이러한 과정에서 조합원 입주권을 양도할 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않을 수 있습니다.
고모 씨는 2016년 1월에 8억원에 주택을 취득했습니다.
그리고 2020년 2월에 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환되었습니다.
그러나 재개발 사업이 지연되면서 2024년 3월에 조합원입주권을 20억원에 양도하게 되었습니다.
고 씨는 주택을 취득한 날부터 조합원입주권을 양도한 날까지 약 8년 간의 기간에 대해 1세대 1주택 장기보유특별공제율 64%를 적용하여 양도세를 신고했습니다.
하지만 국세청은 고 씨가 납부해야 할 양도세를 1억 300만원으로 판단했습니다.
이는 장기보유특별공제를 받을 수 있는 보유 및 거주기간 산정에서 차이가 발생했기 때문입니다.
조합원입주권 외 다른 주택이 없는 경우 조합원입주권은 양도가액 12억원까지 비과세됩니다.
그러나 12억원 초과분에 대해서는 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용됩니다.
문제는 주택이 조합원입주권으로 전환되는 관리처분계획인가일부터 조합원입주권 양도일까지의 기간은 보유 및 거주기간 산정에서 제외된다는 점입니다.
따라서 고 씨는 주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 보유 및 거주기간인 4년에 대해서만 장기보유특별공제(세율 32%)를 받을 수 있습니다.
대체주택 취득시기 주의해야
재개발이 진행되면서 잠시 거주할 대체 주택을 매입할 때도 유의해야 할 사항이 있습니다.
대체주택 취득시기에 따라 양도세 비과세 특례 여부가 결정되기 때문입니다.
대체주택은 재개발 지역의 기존 주택이 사업시행인가를 받은 후에 취득해야 양도 시 비과세를 적용받을 수 있습니다.
만약 대체주택을 정비구역 지정이나 조합설립 시점에 취득하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
김모 씨는 종전 주택이 사업시행인가를 받은 시점보다 한 달 앞선 2021년 3월에 대체주택을 5억원에 취득했습니다.
이후 재개발 사업이 종료되면서 대체주택을 10억원에 팔았습니다.
그러나 ‘사업시행인가 이후에 대체주택을 취득해야 한다’는 비과세 요건을 충족하지 않아 양도세 1억7300만원을 납부해야 했습니다.
대체주택 양도 시 비과세 특례를 적용받기 위해서는 다른 요건도 충족해야 합니다.
대체주택 취득 당시 1주택자여야 하며, 대체주택에 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 합니다.
또한, 대체주택 양도 시점은 재개발·재건축 주택 완성 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내여야 합니다.
신축 주택 거주 요건도 중요
재개발·재건축으로 신축 주택이 완성됐다면 거주 요건도 따져봐야 합니다.
황모 씨는 조합원입주권을 신규 취득하고 재건축이 완료된 뒤 1년 만에 기존에 보유하던 주택을 양도했습니다.
그러나 신축 주택에는 황 씨의 아내와 자녀들만 이주했습니다.
이로 인해 일시적 1주택+1입주권 특례에 따른 비과세를 받을 수 없었습니다.
일시적 1주택+1입주권 특례를 받으려면 신축 주택 완성 후 3년 이내에 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 합니다.
재개발·재건축 사업은 많은 변수와 복잡한 세금 제도가 얽혀 있어 꼼꼼한 준비가 필요합니다.
특히, 대체주택 취득 시기와 조합원입주권 양도 시 세금 공제 여부 등을 철저히 검토해야 합니다.
이에 대한 충분한 이해와 준비가 필요하며, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.